齐河楼市未来

文

渔翁

关于齐河，最经常被提起的是何时划入济南，很多人说这是齐河人一厢情愿的事，渔翁并不这么认为。

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对于济南，齐河是块肥肉

年中国百强县排行榜发布，这份榜单由中小城市经济发展委员会、中小城市发展战略研究院等机构评出，山东齐河位列第78位。

按照上次的方法，看下齐河是不是优等生。据统计全国一共有个县级行政单位（百度搜索），用县的总数和齐河排名同时除50，约为60：1.5，假设齐河市一名学生，那么就是相当于在一个60名学生的班级里考了第2名。

题外话一下，山东省有个县级市，这样的优等生有15个，全国优等生最多的是江苏省，有23个。

年，齐河县全年实现国内生产总值（GDP）.1亿元，按可比价格计算同比增长8.2%，GDP方面可以看出，虽和章丘同为全国百强，差距还是有的。不过齐河DGP增速是8.2%，快于全年增速6.9%，优于山东省的7.4%，高于济南的8%。

人口方面，年末全县常住人口62.09万人，户籍人口63.9万人，全年出生人口人，出生率15.86‰；死亡人口人，死亡率5.59‰；人口自然增长率10.27‰，总体来看，有增长，但不快。

相比章丘，咱们齐河老爷们可要加把劲了！

年，全县居民人均可支配收入达到元，同比增长9.8%。其中，城镇居民人均可支配收入元，同比增长8.9%；农村居民人均可支配收入元，同比增长9.7%。相比章丘，齐河的城镇居民人均可支配收入少了元，这还是不小的差距的。

像恩格尔系数之类的数据，关于齐河的找不到，一般不是很好看的数据，都很难找到。

综上，济南四大卫星城之一的齐河，与章丘有较大的差距。但是我们不能否认他全国百强县的身份，全省优等生的身份，也不能避免他成为一块大肥肉！

为什么是大肥肉？和前段时间传莱芜要并入济南一个道理。

年，青岛为亿元，烟台为亿元，济南为亿元。近年来省会济南的经济总量一直落后于青岛、烟台，如果说落后于青岛情有可原，同时落后于烟台，却是连续抬不起头。

年齐河GDP约亿，增速和济南持平，如果并入济南，济南经济总量成为亿元，不会给济南造成负担的同时，还追赶了一大步，成为全省第二。如虎添翼，给济南的北跨，提供了的广袤空间。

为什么渔翁会这么想？因为近期在做天津的一个项目。突然从大县城到了真正的“大”城市，最初的感触就是市辖区真多，多到不认真背都记不住。济南市是7区3县，而天津市16区，可以说是在城市发展的某个阶段，纳入新区保证了经济总量的连年增长（找机会展开说），我想，济南也会想过这条路。

所以说，齐河纳入于济南，受益的不仅仅是齐河，对于济南，也是一块肥肉。

2

济南北跨，惯性向东

齐河位于山东省西部，济南市的西北部。距离济南西部新城直线距离约18公里，距离济南老城区直线距离约29公里。京台高速黄河大桥、建邦黄河大桥和齐河黄河大桥“三桥”相连，让齐河县慢慢融入到济南的一体化发展中。

我们都知道济南城市空间发展战略“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的十字方针。近年，伴随北跨呼声越来越大，齐河吸引了一部大开发企业进驻，房价也随之攀升。

但是我们应该冷静一下，虽然北跨呼声高，但是仍然处于起步阶段，先抬哪只脚，先迈哪条腿，这一步跨多大是关键。

如果结合城市发展战略，应该是从东部跨，因为济南的发展惯性却是东拓，例如产业的东进，进而带动城市化的东进，这是市场经济发展的自然结果，人口、生产资料、就业机会的自然东进。即济南的大工业、大产业、制造业、信息技术产业等都在济南东这个范围内进行布局。

况且，齐河现在还不属于济南市，所以说，济南不论怎么跨，想跨齐河，最少也是第三步。提前跨、步子太大，都容易扯着蛋。关于北跨能够给齐河带来的利好，这应该还是一个很久远的事情。

当然，并非济南一点好处也不能给齐河带去，这取决于西客站片区的发展。产业能够带动居住社区的活跃度，而西客站片区规划了大片的办公区、商业，在这里工作，在齐河买房，也是不错的选择。

综上，现阶段，济南并不能给齐河带去更多的帮助，所以如果仅是因为这个因素，齐河房价走的过快，容易闪着腰。

3

齐河楼市未来，还是要看规划

多年来，齐河房价相对稳定，是向德州看齐的。但是进入年，发生了翻天覆地的变化。因受济南“北跨”信息以及周边市场各种利好消息的影响，齐河房价开始向济南看齐，平均涨幅在-元/平米。

可见，齐河的这一轮房价不是在稳定增长，而是在被催动快速增长。

上2章节分析过，齐河虽是百强，居民小康，但是并不是特别的富裕，承受高房价的能力并不强；齐河人口数量有限，增长率也不快，所以无法承接大量供应；齐河向南，济南向北是大方向，但是迅速相容的可能性也不是很大。

所以，渔翁认为，如果在这个阶段，想在这里买房投资，并且快速得到丰厚的回报，可能性也不大。但是济齐相融的可能性确实存在，所以房价已经涨上来，整体再降下来的可能性也不大。

也就是说，置业齐河的资产，用来保值问题不大。虽然目前遇到整体市场不好，房价出现波动，但是因长期持有，房价还会走回来。不过，想投机就不好说了。

综上，齐河是块大肥肉，济南、德州都喜欢；济齐相融是利好因素，但是能够得到更好的效果，需要看规划落地的情况和实施；短期内齐河房价不会再大涨，但是整体普降可能性也不大。

齐河还是那个齐河，一个4.5线城市，我们不能高估了他的升值潜力。

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