中梁云山和院楼盘测评：
项目概述
中梁云山和院位于天桥区蓝翔路与蓝翔中路交汇处南行米，属药山片区，在售-㎡户型。
适合人群
中梁云山和院产品分为小高和洋房，均价-10元/平方米，低密住区改善属性明显。
地段位置
区域概述：
中梁云山和院所处的天桥区位于济南市区北部，是省会中心城区之一。跨黄河两岸，东与历城区毗连，东南与历下区为邻，南与市中区相连，西南与槐荫区接壤，西北与德州市齐河县交界，东北与济阳县相邻。
天桥区主要景区有五龙潭公园、济南百里黄河风景区、济南动物园、鹊山龙湖等，四条地铁途经，包括济南轨道交通环线、济南轨道交通M1线、济南轨道交通M2线、济南轨道交通R2线。其中，济南轨道交通R2线为东西向市域快线，兼具市区线路功能，串联济南西部新区、东部新城和中心城区的火车站、长途汽车站等重要交通枢纽，向东预留延伸至章丘的条件，该区域交通便利，配套较为丰富。
说起天桥区，很多济南人会认为，尽管它属于济南主城区的“老四区”或“老五区”之一，但在城市面貌上稍显落后。不过，随着黄河战略的实施，济南黄河两岸受到空前重视。也正因如此，天桥区有一片区域即将进行大规模改造，或将在一定程度上改变人们对天桥区的看法。
目前，天桥区11月新房均价元/平方米，环比上月下降2.99%。11月二手房均价元/平方米，环比上月下跌1.82%。今年天桥区新房和二手房价格走势波动较大，8月以来，都呈下降趋势。
区位图
板块概述：
项目所属的药山片区北起黄河，东至无影山北路，南至小清河，西至二环西路，总用地面积大约19.09平方公里。作为济南城市发展新格局“东强、西兴、南美、北起、中优”中“北起”的核心片区，由于天桥区独特的地理位置，成为和先行区共同发展的战略伙伴，药山片区迎来崛起新机遇。根据规划，药山片区未来将变身成产业研发基地和生态宜居的居住区。
在天桥区配套建设不断完善的基础上，区域正迎来利好发展。教育资源不断完善、中德产业园等21个在建项目加快建设推进、先进制造企业签约落地，药山片区坐拥新旧动能转换、黄河流域生态保护两大战略红利，以自然资源优势为依托，将成为北部城区崛起的新中心。
现在的药山片区房价虽然已经有较大幅度的上涨，但是整体上涨幅度仍低于济南市平均水平，尤其是低于唐冶片区的上涨幅度。目前它仍是价值洼地，对于一些刚需和改善人群来说还是可以考虑入手的。
目前该片区内在售楼盘还有万科金色悦城新著、海信九麓府、万科北宸之光、中海学仕里，均为刚需盘，均价—14元/㎡。
片区规划图
产品特色
中梁云山和院位于天桥区蓝翔路与蓝翔中路交汇处南行米，占地面积㎡，建筑面积.54㎡，开发商为济南梁安置业有限公司，物业公司为中梁现代服务集团。
项目分为A1地块、A2地块、A3地块，共规划19栋住宅，共户。A1地块容积率2.5，规划6栋住宅，包含3栋18层小高层、2栋17层小高层、1栋16层小高层。A2地块容积率2.5，规划5栋住宅，共户，包含4栋18层小高层、1栋16层小高层。A3地块容积率1.6，规划8栋住宅，包含3栋11层小高层、5栋8层洋房。
中梁云山和院普通住宅产权70年，绿化率为30%，车位总数，车位配比为1：0.8。从项目本身来看，中梁云山和院容积率为2.5和1.6，较为低密，内部没有居住公寓，不会影响房源的采光情况，居住起来会比较舒适。不过，项目为中梁在济南的首个项目，品质方面还需要后期的检验。
效果图
户型分析
C户型：
中梁云山和院三室两厅两卫户型建面㎡，面宽12.4m、进深9.8m，格局方正，南北通透，采光充足。27㎡大客厅直接连接8.1㎡观景大阳台，合理的布局既能提高房间的空间利用率，也让该区域更加明亮大气。
北侧6.1㎡餐厅紧邻4.6㎡厨房，西侧即是5㎡干湿分离的客卫，且与客厅呈一体化布局，动线简短，生活便利舒适。厨房为U型设计，拿取物品只要转动身体便可达到目的，完全可以展现出下厨的便捷性。
该户型为经典的“三叶草”布局，双卧朝阳，三个卧室分布在房间的三个角，家庭成员间活动路线互补干扰，保证各个房间安静且私密，又与中间活动区域分开，动静分离，让业主获得更好的居住体验，满足三代同堂的家庭基本居住需求。
其中，15㎡主卧为套间设计，配置衣帽间和3.6㎡独立卫生间，带飘窗，功能齐全，生活更加舒适。南向次卧11㎡，带飘窗，空间比较开阔，温暖明亮。北向次卧9.6㎡，临近客卫，生活便捷。
户型图
A户型：
中梁云山和院三室两厅一卫户型建面㎡，其中，该户型进深10.2m，面宽10m，公摊24%，可得套内面积78.28㎡，能满足一家三口居住，属于经济型三居室。目前，其他各个房间的使用面积还没有公布，整体来看，三开间朝南，南北通透，全明户型，南向卧室分布于客厅两侧，均带飘窗，采光、通风效果好。
入户玄关设计，玄关是连接室内与室外的过渡性区域，入门玄关已经不单单具有隐蔽的遮挡功能，同时还具有装饰性和收纳性功能。例如在玄关处，放置一款多功能的鞋柜与玄关柜相结合的家具，不仅可以收纳鞋帽，还可以放置艺术品摆件，既好看又方便了生活。
北侧为餐客一体化设计，客卫设置在卧室与餐厅之间，动线较短，生活便捷。东侧卧室门朝走廊不朝厅，避免噪音屏蔽视线，兼顾私密性，安静舒适。
其中，U型厨房最大化提高空间利用率。取、洗、切、炒科学分区，提供流畅的烹饪动线。适宜高度的橱柜台，当居者置身其中，可以三面挨着操作台，伸手即可拿到所需食材、物品，让烹饪的便捷和舒适得到两全。
阳台连通客厅，提高空间利用率，增强采光效果，如果搭配较高楼层，还能收获开阔视野。阳台既可晾晒衣物，也能作为休闲场所，让生活不仅有烟火气，还有诗和远方。
户型图
交通出行
轨道交通：
中梁云山和院附近无地铁站，约5km处有益康路站，在地铁2号线上，距离较远，并不适合日常通勤，轨道交通欠缺。但如果在路口不好的情况下要去济南东部地区，乘坐地铁也算是一个可选的出行方案。地铁2号线大致呈东西走向，起于王府庄站，途经西客站片区、腊山片区、西部新城核心区、老城区、高新区及唐冶新城，止于彭家庄站。
公共交通：
中梁云山和院附近1km范围内就有8个公交站，11条公交线路，公交站有蓝翔中路药山西路、粟山北街蓝翔路、蓝翔中路蓝翔路、药山、时代总部基地西门、清雅居、东宇大街蓝翔中路(临时站)、天桥工业开发区。公交线路包括K路、K32路、路区间(无影山)、路区间(医院)、K路、路/K路、K路、K路、K路、K路支线、K路(途经泉城欧乐堡动物园)。
其中最近的公交站为蓝翔中路药山西路站，距离约m，该公交站有1条K路，可达济南动物园。另外，在粟山北街蓝翔路公交站乘K32路可达济泺路地铁站、济南长途汽车总站、济南站、新世界商场和山东省体育中心。项目附近公交线路辐射多个休闲、娱乐场所，满足居民多样需求。
自驾：
中梁云山和院位于天桥区蓝翔路与蓝翔中路交汇处，项目附近有四横四纵8条主干道，南北向为二环西路、蓝翔路、无影山北路、济泺路，东西向为二环北路、蓝翔中路、清河北路、北园高架。蓝翔路北起二环北路，南至清河北路。二环北路作为济南北部东西大动脉，区域性交通主干道，一直以来发挥北部物流大动脉、区域主干道的重要作用。项目周边路段工作日内交通状况良好，鲜少出现拥堵情况。
从项目出发，行驶1.8km可达药山公园，约4km可达百联奥特莱斯广场，约5km到济南百里黄河风景区，约6km到济南动物园，约8km到济南西站，约8km到山东医院中心院区，半小时生活圈满足日常各种需求。
周边配套
教育配套：
中梁云山和院东侧地块规划有12班制幼儿园、24班制小学，目前已签约汇才学校。另外，项目周边1.5km范围内约有3所学校，包括济南市天桥区瑞景小学、济南市京师实验小学、济南黄河双语实验学校。
汇才小学，由中国重型汽车集团公司济南第一中学、第一小学两所学校合并而成。年4月移交地方政府管理，隶属济南市天桥区教育局管理。学校依托北师大优质教育教学资源，努力创建一所具备北师大特色和模式的、高质量、现代化的九年义务教育教学实验基地，跻身济南市特色学校和名校行列。学校重视学生全面发展，鼓励支持学生个性特长发挥。在与北师大的合作中突出特色项目，建立有利于学生全面发展的社团和兴趣组，向特色品牌学校发展，初步赢得良好的社会声誉。
医疗配套：
中梁云山和院周边1km左右，约有2医院，分别为药山街道办事处社区卫生服务中心和济南社区卫生服务站，居民平常如果有个头疼脑热的小毛病，医院排队挂号的话，医院就近买药，非常方便。不过疫情期间还请大家注意，发烧后不要自行吃药，要及时做核酸检测进行排查。
医院是距医院，约4km。医院位于山东省济南市天桥区师范路50号，始建于年，占地面积.9平方米，总建筑面积.3平方米，是一所集医疗、教学、科研、急救和预防保健于一体医院，是济南市医院。近年来，医院取得科技成果70余项，获国家自然科学基金面上项目1项，省、市科技进步奖30余项，国家专利40余项。
公园配套：
中梁云山和院距离最近的是药山公园，约1.5km，居民骑行或自驾过去都可以，很适合呼吸新鲜空气、放松心情。
药山北依滔滔黄河，南与北马鞍山相对，东连城区，西为平畴沃野。药山历史久远，有着丰富的自然景观和人文景观。在20世纪30年代前，药山除盛产药材之外，山上柏树参天、绿荫绵绵、泉水不绝。每年的农历三月初三，山上都举行大型的山会（庙会），远至河南、安徽，近到潍坊、临沂等地的百姓都来赶会，药山三月三庙会与千佛山九月九庙会，同为济南市两大山会，是济南人登高踏青的常去之处。
其他配套：
中梁云山和院毗邻天桥四馆：档案馆、体育馆、文化馆、图书馆，西行3km就是百联奥特莱斯、海宁皮革城，东边的泺口服装城、鞋城、儿童服装城等；项目附近的缤纷五洲、K88名泉广场是远近闻名的商业综合体，周末带家人去逛，惬意自得。
金牛银座、堤口路大润发、二环西路美里路华联超市、二环西路粟山路家家悦超市等，都是知名大型超市，商超购物非常方便。同时项目东侧、西侧各有泺口农贸市场、清雅居便民市场，这两个都是比较大的农贸市场。项目北侧规划建设一个近10万方的商业综合体，集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体，便捷生活一步到位。
价格分析
价格现状：
除中梁云山和院外，药山片区内在售新房项目还有璀璨悦府13元/平方米，海信九麓府元/平方米，万科金色悦城新著12元/平方米，万科北宸之光14元/平方米。另外，片区内还有二手房三箭瑞景苑均价元/平方米。对比来看，目前中梁云山和院-10元/平方米的价格在该片区内并不具优势。
整体来看，中梁云山和院容积率较低，公摊低，得房率高。内部没有居住公寓，不会影响采光，居住体验会比较舒适，对偏改善型的购房者来说，是个不错的选择。
价格潜力：
随着药山片区内各大品牌房企入驻，现在众多品质楼盘拔地而起。可以预见，受益于片区发展红利，以及颇具竞争力的房价水平，药山片区未来将成为济南安家置业的新热土，坐落于此的楼盘也会搭上这班发展快车，从而获得一定的升值潜力。
项目亮点
低密社区：中梁云山和院的产品，容积率较低，公摊低，得房率高。内部没有居住公寓，不会影响采光，居住体验会比较舒适。
生态环境较好：项目附近的药山公园经多次整改后已经成为周边居民闲暇之际的好去处，周边生态环境还不错。再加上未来成型的洋涓湖公园，呈现山湖美景指日可待。
户型设计好：项目A3地块均为一梯两户洋房，这种产品相对稀缺，户型多采用超宽横厅设计，可分可合，留下了后续的改造空间。
效果图
项目不足
中梁云山和院所在药山片区目前存在大量棚户区、厂房，城市面貌一般，一定时间内项目周边建设力度较大。
项目所处位置为济南西北部，不适合在其他区域工作的人群。
项目距济南市殡仪馆不到2km，有所顾虑的客户要慎重考虑。
中梁在济南并未有交付项目，参考有限，品质方面还需要后期的检验。
目前项目周边无地铁，轨道交通欠缺。
文章来源:乐居买房
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