（节目录制于年6月9日）
前几天，有重磅级的救市政策出台，山东省齐河县出台了一项楼市政策，“首套住房首付10%，二套房首付20%”，这是全国第一次出现首付低到10%的政策，而且这项政策并不是口头说说，是真的出现了官方的红头文件里。政策越重磅，说明形势越紧急，山东齐河县的现状绝不是个别情况，而是中国大多数县城的普遍现状。
何止是县城，其实，就连二线的省会城市情况也不容乐观，河南郑州3月份就出台了楼市全面放松的政策，力度甚至堪比年新政，可3个月过去了，郑州的房地产市场依旧没有回暖，端午节，郑州的房产成交只有套，同比下降了62%，可以说相当惨淡。从数据上看，全国的房地产市场表现都不怎么样，房地产还远远没有回暖。
很多人就问，这次房地产市场还有救吗？中国的房地产市场到底能不能迎来软着陆呢？对于我们普通人，到底会有什么影响呢？
首先，我先给出我的结论：中国的房地产市场多半能迎来软着陆，但是，恐怕要付出一代人的代价。
相对于那些爆发过房地产危机的国家，中国房地产市场有更多政府的身影，无论从房土地开发，到房产建设，再到最后的房产销售，这股力量可以说是无处不在，所以，只要我们救房地产，房地产市场就不会垮，不会引发美国次贷危机那样的系统性风险。
那么，我们将会如何实现软着陆呢？
从现在来看，多半会通过保障性住房的形式，就是我们大家都知道的公租房、保障性租赁住房和共有产权房来化解危机，这里面，最主要的就是保障性租赁住房，今年年初，全国住建部开会说，年，全国将建设筹集保障性租赁住房万套，而根据住建部公布的数据显示，“十四五”期间将扩大保障性租赁住房供给，40个重点城市初步计划新增万套，其中，上海计划“十四五”时期新增保障性租赁住房47万套以上，达到新增住房供应总量的45%左右，北京市计划新增保障性租赁住房套数占比不低于40%，广州市计划建设保障性租赁住房60万套，占住房总量的45.8%，深圳市计划建设筹集保障性租赁住房不少于40万套，占住房建设筹集总量的45%左右。也就是说，几个一线城市在今后五年时间里，保障性租赁住房将会占据新房比例的40%以上，甚至达到一半左右的水平。
之前，黄奇帆在采访里就说，房地产商以后卖房子将不会是造多少就卖多少，而是一半拿出来卖，另一半则拿出来用作租赁房，这无疑和年初住建部的说法如出一辙。
那么，问题来了，房地产企业真的会乖乖听话，老老实实地造保障性租赁房吗？要知道，保障性租赁房从年就开始喊了，之前做不成，现在就能做的成吗？
之前，保障性租赁房的利润低，房价年年上涨的时代，房地产企业当然没有兴趣去造，能用高杠杆去赚快钱，谁还会去赚辛苦钱，但是，今时不同往日，现在的房地产市场已经非常饱和了，快速城市化已经基本结束了，人均50平米的居住面积，已经达到了发达国家的水平，在楼市不景气的当下，房地产企业想的不再是高杠杆模式，而是怎么活下去。
而且，随着中国房地产市场到达天花板，房地产企业会迎来一场大规模的兼并重组，之前，中国房地产企业有9万家，比全世界的房地产企业加在一起还要多，今后，这些房地产企业会越来越少，占据无限信用的国企会逐渐占据主导，民企会慢慢退出房地产市场。相对于民企的逐利，国企当然会更听话一些。
国企、民企谁来造房子，这些都还不是最重要的，重要的是保障性租赁住房的金融支持，和原来的模式不一样，承担风险的人不一样。开发商造50万平米的房子，一半拿出去卖，一半作为租赁房，那么租赁房，就可以凭借它的租金拿出去发ABS，REITS债券，资本市场的债券资本来了，就能覆盖它一半的成本，然后商品房卖出去的钱又能产生一半的资本，这就将负债率降低到原来的一半，这样，风险就大大降低了。
这里，我们解释下，什么是ABS，REITS债券？
ABS就是以资产为支撑的证券化融资方式，这样说起来比较拗口，我举个例子你就明白了，比如你有一套房子，房子对外出租，能租20年，每个月的租金是1万块，你因为家里急需要用钱想卖房子，但是因为价格太高没人接盘，这个时候，你就可以把房产产生的租金打包出去，划分成份，卖给个人，这个人每人付出2.4万元，并在今后的20年中分享租金。你可以通过融得资金解燃眉之急，位投资人可以通过持有份额享受租金带来的红利。这个过程就叫做资产证券化，这份份额，便是资产支持证券，在这个过程当中，风险被平摊到所有人手里，利益呢，也分享到所有人手里，这样产生的证券就是ABS。
至于REITS债券呢？和ABS相似，但是它的门槛比ABS更低，投资的门槛一般在到0块，而且投资非常分散，ABS的门槛高，发行对象不得超过二百人，单笔认购不少于万元人民币，一个REITs可投资不止一只ABS，它里面20%的资金还可用来投资利率债、信用债这些标的，投资更加分散，之前我们发行的REITs，多半是一些高速公路、物流、产业园这样一些比较好的标的，所以收益也还过得去。
采用ABS，REITS债券的方式，那么，地方的土地财政就可以持续下去，大家又可以通过卖地来赚钱，前些年扩招的那么多公务员、招的那么多老师的工资，也能有钱发下去了。
而且，银行也可以通过这种方式只出一半的钱，只用覆盖商品房的钱就可以，而另一半保障性租赁房的钱，就不用自己出了，就可以通过自己的银行渠道，让大家来买ABS或者REITs，这样，风险就分摊出去了。
银行会非常有动力这么做，因为银行的坏账率非常高，年，银行的坏账达到了历史最高的1.71万亿，光四大行工农中建的坏账就达到1万亿，一个工商银行()就有差不多亿不良贷款，如果不是因为监管层推动商业银行清理不良贷款，那么，银行的坏账可能会达到2.6万亿，而银行的利润则刚刚能覆盖坏账。
年，银行净利润总和是1.94万亿，覆盖坏账之后，银行的利润也基本不剩什么了，银行为什么这么多坏账，很大程度上就是因为房地产市场出了问题，所以银行会很有动力去做保障性租赁住房这件事，反正房地产出了问题也是投资者承担，银行不会损失什么，反正我拥有渠道，我只需要在理财产品里加上一些保障性租赁住房的ABS或者REITs就可以了，这样，买理财产品的人，就算你人在北京、上海，你依然会稀里糊涂的买到西部某县城保障房的债券。
所以，为了土地财政和银行，未来多半会采用租金信贷模式。
那么，保障性租赁房的租金会不会很高呢？
既然是保障性，那么这种房子的租金就不可能很高，而且，更重要的是，由于未来在建的一半房子都是保障性租赁房，数量这么多，将是市场上最大规模的一批房子，而且，开发商经过一轮兼并重组之后，大多变为国企，那这批保障性租赁房的房租价格将会维持在一个比较低的水平，即便是房地产税出台，房东们也根本无法将房产税的成本转嫁出去，因为有保障性租赁住房这么低的价格，你一旦提高租金，你的房子多半就租不出去。
那么，讲到这里，有多套房产的人会说，我可不可以把房子卖出去呢？
当然可以卖出去，但是，会很难，因为二手房的流动性只会越来越低。
首先，从地方政府的角度讲，卖地收入来自于新房，而不是二手房，比如杭州，在过去很长时间里，杭州的一手新房和二手房的价格都是倒挂的，新开发的一手房价格，通常会比二手房价格低一两万，比方说，新开发楼盘的价格是3万一平米，隔着一条马路的二手房价格很可能就是四五万每平米，这样的新房，只要你能买到，每平米就能净赚一两万，所以这两年杭州经常可以见到万人摇号的场景。
为什么会出现这种情况，就是因为地方政府的财政极度依赖土地财政，杭州的土地财政依赖程度全国第一，所以才会有一二手房倒挂的事情。而二手房呢，则是尽力拖住它的价格，让它一直维持在高位，不然怎么卖新房，所以我们看到二手房的供应量是越来越大，但实际上却是有价无市。
现在呢，情况又不一样了，一个新的变量出现了，那就是大量法拍房将进入市场，最近，各地的法拍房拍卖异常火爆，5月份，光北京的法拍房就成交了套，成交额突破了18亿。还有杭州，杭州金色海岸一套面积平米的拍卖，拍出了近万的天价，吸引了2.9万人围观。
法拍房热度的背后，是法拍房数量的急剧增加，是法拍房是一年比一年多的残酷现实，年，全国法拍房数量是套，年是2万套，年是50万套，年，万套，年12月，全国的法拍房是万套，4年时间法拍房增加了倍，年，全国法拍房总挂拍金额达到2.35万亿。
而且，2万亿也不是法拍房的最高记录，因为今年疫情的影响，法拍房的数量只会更多，而且，我们要知道，从房贷断供到变成法拍房，中间有很长时间，断供三个月，银行才会罚款，断供六个月，银行才会收回房子，再到各种手续办妥，上架拍卖，全套流程走下来，至少需要一年半两年时间，也就是说，现在的法拍房都是一两年之前断供的，这两年疫情断供的房子正在变成法拍房的路上，等到一两年之后，更大规模的法拍房将会出现在市场上。
法拍房里的断供房产，从产权上讲都是银行的资产，也就是说，银行将会成为中国最大的二手房房东，如果这些房子卖不出去的话，那就会导致银行的风险增加，所以处理这些房子是银行的首要任务，所以银行当然会不遗余力将房子卖出去，相对于银行的资源，普通的房东当然竞争不过。
前面有一手房拦着，后面有银行的二手房堵着，前有追兵，后有堵截，这就是二手房房东们将来将会面临的局面。
也就是说未来，对于那些拥有多套房产的房东来说，房子就成了烫手山芋，卖不好卖，有价无市，租不好租，租不上价，如果房地产税全面铺开，那么还需要承担一笔额外的费用，由于保障性租赁住房的大规模推出，这个成本也很难转嫁出去。
但这个结果还是要比硬着陆，房地产泡沫破裂要好得多，当初，日本房地产泡沫破裂之后，东京3个月之内房价暴跌了65%，一夜之间千万富翁大多因为负债变成了“负翁”，当时，日本离婚率暴涨，超过正常水平的2.5倍，富士山下著名的自杀森林的青木原树海，迎来了自杀高峰，人数超过人，银行、房地产企业破产了多家，从此日本一蹶不振。东京市都港区的一栋民宅，年的时候能卖1.6亿日元，到了年，价格只要万日元，下跌了22倍，日本人的财富在这期间大幅缩水，地价长期低迷，泡沫危机到年这近二十年时间里里，日本的地价几乎没有什么变化，国内GDP始终维持在万亿左右的水平，经济几乎没有任何发展，房地产泡沫的破裂直接导致了日本经济的倒退，就是我们现在都知道的“失去的二十年”。
我们的房地产能实现软着陆，比日本房地产泡沫破裂要幸运，但依然要付出惨痛的代价，“这些残暴的欢愉，终将以残暴结局”，当房价上涨有多烈火烹油，未来房地产就会有多萧条，面对的现实就会有多残酷，日本付出了二十年时间，甚至是三十年时间才慢慢走出房地产泡沫的困局，而我们很可能要花一代人的时间才能慢慢消化这场“房产盛宴”后的一地鸡毛，用经济增长来化解高房价的泡沫，但是，随着经济高速增长时代的结束，这个时间会持续多久呢？我们后面的这几代人会不会继续躺平，继续佛系下去呢，就像日本如今的“草食男”一样，无欲无求，浑浑噩噩，再也看不到神武景气时的奋发图强。
但我始终不愿相信，也不相信那就是我们的未来，相比日本，我们还有巨大的增长空间，甚至可能还会有20年的高速增长时间，我们也不像日本一样，在国际舞台仅仅是一个配角的存在，我们在主权上是独立自主的，在军事、太空等高精尖领域都处于领先地位，我们理应获得符合我们经济体量、科技实力的空间。
所以，我相信，我们一定能走出房地产的阴霾，时间或早或晚罢了，我们要做的是，要有壮士断腕的勇气，勇于取舍，该断舍离就断舍离，还有就是永远都保持着信心，总有柳岸花明的那一天。
文章来源：根据喜马拉雅《小马哥财道》录音整理
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