地平西棠观樾楼盘测评：
项目概述
地平西棠观樾位于槐荫区二环西路与太平河南路交汇处西米，属美里湖片区，在售-㎡户型。
适合人群
地平西棠观樾价格-14元/平方米，客群多为周边地缘性客群+少量城区溢出型改善客户。
地段位置
区域概述：
地平西棠观樾所处的槐荫区位于济南西部，是省会四个中心城区之一。北与齐河县隔黄河相望，南与市中区相邻，东与天桥区、市中区接壤，西邻长清区。
该区主导产业有汽车、机械、化工、建材等。槐荫区境内济齐公路、济兖公路、济微公路辐射周围市县，津浦铁路穿越辖区南北。该区名胜古迹多，槐荫八景有腊山云屏、林风花语、湿地锦霞、玉清天光、匡山风雅、睦里清源、商埠槐馨、西城旭日，古遗址有田家庄遗址、腊山遗址、演马庄遗址、祝阿古城遗址、大悲寺、云遮寺、五里牌坊。
槐荫区12月新房均价元/平方米，环比上月上涨1.32%，今年10月新房价格走势略有下降，11月开始略有上涨。槐荫区12月二手房均价元/平方米，环比上月基本持平。
区位图
板块概述：
地平西棠观樾所属的美里湖片区规划范围北起黄河，南至小清河，西至京台高速公路，东至二环西路，是以康养旅游、国际服务、康养研究、中医养生和健康生活体验为主体产业功能，兼具产业研发、健康居住、商业商务服务等功能的城市特色片区。
美里湖片区是济南市政府规划中的十二座城市副中心之一，论地位与东部的唐冶、雪山等片区相齐，从实地探盘来看，片区规划并未遵循生活区与工业园区泾渭分明的规划方针，反而呈现一种“产城融合”的状态，即在诸多企业园区中混搭住宅，追求职住平衡。美里湖片区整体发展处于刚刚起步的状态，交通设施正在完善中，已经入驻了不少的高精尖企业，另外周边德迈产业园、海那城总部正在建设中，企业入驻将会更多。
12月，美里湖片区新房均价元/平方米，环比上月下降0.78%。8月以来，片区内新房价格走势持续下跌，二手房价格走势相对平稳。
片区规划图
产品特色
地平西棠观樾开发商为山东地平天宏置业有限公司，物业公司是润华物业，项目占地面积㎡，建筑面积100㎡，容积率2.5，绿化率30%，普通住宅产权70年，物业费2.36元/平米/月，共户，车位总数为，车位配比1:1。
项目共规划10栋楼，其中4栋洋房、4栋高层及2栋小高层。洋房公摊18%，小高层公摊20%，高层公摊24%，明年4月底毛坯交付。项目自建9班制公立幼儿园，营东教育集团景新实验小学已开学。售楼处后期将规划为公共配建，承担一定的商业及业主活动的作用。
鸟瞰图
户型分析
建面平米A2户型：
地平西棠观樾三室两厅一卫A2户型建面约㎡，公摊24%，使用面积约82㎡。其中，客厅18.3㎡，餐厅8.2㎡，厨房7.4㎡，主卧12.7㎡，次卧（南）约10.9㎡，次卧（北）8㎡，卫生间4.2㎡。功能齐全，空间使用相对合理。
该户型客厅直接连接观景大阳台，合理的布局掩盖小户型所带来的局促感，使整个房间显得宽敞明亮。餐客一体化，又紧邻厨房和次卫，动线较短，生活便利。
南向三开间设计，双卧朝阳，采光充足，卧室温暖舒适。而且，东侧三个卧室相邻，三代同堂的家庭居住，方便主卧夫妻照顾旁边房间的老人和小孩。
总的来说，该户型进深面宽均为9.7m，格局方正。动静分区的布局，居室私密性好。不足的是，入户门正对阳台，玄关无法起到遮挡室内的作用，门关闭后，南北也不够通透，影响通风效果。另外，走廊面积大概有5㎡，空间利用率降低。
户型图
建面㎡D户型：
地平西棠观樾四室两厅两卫户型建面㎡，公摊20%，使用面积㎡左右。面宽13.3m，进深10.4m，户型方正，采光充足。其中，玄关区域2.2㎡，但无法完全起到遮挡外界视线的作用，利用率不高。
20.7㎡客厅、8.1㎡餐厅和6.6㎡厨房为L型布局，活动区域相邻，动线简短。其中，厨房也为L型设计，转身拿取，洗切炒盛一气呵成。
四开间朝阳，南向三卧室均带飘窗，飘窗不仅能够增加房间的采光和通风功能，使空间更加开阔，同时，其独具的收纳功能也能提高业主的生活品质。四个卧室门朝走廊不朝厅，避免噪音屏蔽视线，兼顾私密性，安静舒适。
主卧约16.8㎡，带步入式衣帽间和约5.8㎡的独立卫生间，功能齐全。11.3㎡次卧（南）约和7.7㎡次卧（北）紧邻5.1㎡的次卫，洗漱沐浴或者如厕都很方便。西南侧次卧11.9㎡相对宽敞，可以作为父母房使用，老人起床较早，出门锻炼或买菜不会影响到其他卧室的人休息。
户型图
交通出行
轨道交通：
地平西棠观樾周边1km范围内没有地铁站，最近的是1号线上的方特站，约4km的距离比较远，有乘地铁需求的话，建议骑行或打车去地铁站。
1号线是纵贯济南市西部城区的一条南北向地铁线路，南起工研院站，北至方特站，途经长清区、市中区、槐荫区。轨道交通不仅适合日常通勤，去园博园游玩、去西站乘火车等都能选择地铁出行，在路况不好的情况下，地铁能避免堵车风险，提供一个安稳的出行方案。
公共交通：
地平西棠观樾附近1km范围内有4条公交线路，可乘车的公交站有西沙西路太平河南路站、西沙小区站和美里路西沙中路站。公交线路包括K路、K路、BRT-7路、BRT7路区间，乘公交出行比较方便。
其中最近的公交站为西沙西路太平河南路站，距离约m，在该公交站，可乘坐K路公交车，往北即到百联奥特莱斯广场，往南能达省会大剧院中心广场、济南报业大厦和济南长途汽车西站。在西沙小区站，可乘K路公交车，往东南方向可达新沙工业园南区。两条公交线路辐射商场、工业园等多种场所，方便居民购物或通勤。
自驾：
地平西棠观樾位于槐荫区二环西路与太平河南路交汇处西米，二环西路是济南市中心城区南北方向主干道，北起美里北路，南至济南绕城高速公路-市中立交。沿途经过山东省建筑机械厂、市中区白马山街道办事处、医院、宜家济南商场、迪卡侬山东旗舰店(济南西城店)、龙腾国际广场、济南市美里湖第一小学、山东百世大厦等。
开车从地平西棠观樾出发，约8m即可到达济南西站，居民异地出差或旅行能提前规划好出门时间及路线，方便又省心。驾车约2km即可到达百联奥特莱斯广场，约6km可到济南方特东方神画，约6km可到济南报业大厦，约7km可医院。项目通达多个办公、医疗、娱乐场所，满足居民各种生活需求。
周边配套
教育配套：
地平西棠观樾自建9班制公立幼儿园，另外，项目周边1.5km范围内，还约有4所学校，包括济南市槐荫区景新实验小学、济南市美里湖第一小学、西堡小学、山东新华电脑学院美里校区，孩子后续的教育问题得到保障。
美里湖第一小学始建于年，占地00平方米，是美里湖地区规模最大的一所小学。学校独具特色，设施齐全，环境优美，各种教学仪器达国家一类标准，更好地为学生提供了学习空间和发展特长的空间，让每个学生在学校享受着多元化教育，让教师享受着工作的愉悦。
医疗配套：
地平西棠观樾周边1km医院医院，分别为济南农村卫生服务医院。居民平常如果有个头疼脑热的小毛病，医院排队挂号的话，医院就近买药，非常方便。不过疫情期间还请大家注意，发烧后不要自行吃药，要及时做核酸检测进行排查。
项医院医院医院，约7km左右。医院是山东省卫健委直属医疗机构，是一所集医疗、科研、教学、预防、保健为一体医院。现有临床医技科室70余个，建设有8个临床医学中心，各中心均配备当前先进的医疗设备。
公园配套：
地平西棠观樾距离最近的公园是百联奥特莱斯广场爱情主题公园，约1.5km。另外，距离项目4km处还有一座腊山河公园，公园的南门口对着印象济南，位置也是十分好找，公园内有不少精美的石刻，不仔细看的话还以为是武功秘籍啥的，这里有很多老木车轮、磨盘以及古城墙，展现了曾经的老济南风貌。因此，不少市民称之为“迷你版圆明园”。是居民观光游览、锻炼身体、休闲娱乐的好地方。
其他配套：
地平西棠观樾售楼处后期将规划为公共配建，承担一定的商业及业主活动的作用。另外，项目距离百联奥特莱斯广场不到2km，周边还有皮革城、家家悦超市、宜家、迪卡侬、印象济南等商业配套，居民逛街购物方便快捷。
价格分析
价格现状：
目前，地平西棠观樾价格为-14元/平方米，12月，槐荫区新房均价元/平方米，二手房均价元/平方米，但从区域价格来看，该项目具有一定的优势。
槐荫区在售新房中，-元/平方米的杨柳春风、15元/平方米的中建锦绣首府、元/平方米的保利熙悦和10元/平方米的水发和山，价格均高于地平西棠观樾，只与金科城13元/平方米的价格不相上下。
再看项目附近的二手房，绿地缤纷城元/平方米、外海中央花园元/平方米、绿地中央广场11元/平方米、报业文苑元/平方米，地平西棠观樾与这些二手房相比，价格居中。
总的来说，地平西棠观樾的价格更偏向刚需人群，区位与交通也都可圈可点，预算有限的情况下搭配个小户型是个不错的选择。
价格潜力：
地平西棠观樾所处的西北地区，并非济南置业热点。对比周边楼盘，地平西棠观樾的优势是密度相对较低，居住起来比较舒适。而且，目前项目的价格也相对较低，对于地缘性客户来讲，现在入手是个不错的选择，为后期升值预留了空间。
项目亮点
低密社区：地平西棠观樾容积率为2.5，社区密度较低，保障了大部分楼栋的采光效果，居住舒适度也比较高。
公摊小：项目高层楼栋公摊24%，比济南市面上大部分高层产品的公摊都要小，这意味着户型的得房率也更高。
交通便利：项目位于槐荫区二环西路与太平河南路交汇处西米，临近主干道，驱车经二环西路上高架，还是非常方便的。
效果图
项目不足
地平西棠观樾南侧有铁路以及铁路桥，可能会受到噪音影响。其实在济南东西都有不少楼盘面临临铁路这样的问题，没有必要“谈铁路色变”，具体影响多大，还是切身感受一些比较靠谱。
项目所处位置在济南西部，地缘属性较强，不适合在东部工作的人群。
文章来源:乐居买房
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